成功案例

朝日パレス早稻田(台北市邱先生)
2014年1月以 790萬日圓購入
→到了2015年2月市場價格為1380萬日圓

市價漲了590萬日圓(75%)+以3年計収租淨利216萬日圓(6萬x12個月x3)
=806萬日圓+(往後每年租金收益72萬x持有年數)
購入時間&金額 市場行情 租金收益 預估獲利金額 預估報酬率

2014.01

790萬

 

1380萬

   216萬            806萬       102%

 

Maxさんは、彼女が以前私の主催していた日本不動産投資ブログのファンで、二人で東京の不動産に投資したいという希望を受けて物件をご提案させていただきました。

  Max先生的好友是我之前撰寫投資日本不動產部落格時的粉絲,那時的他們想在東京投資不動產,希望我能給他們一些建議。

 

お二人は専門性の高い職業で比較的高い収入を得てらっしゃいましたが、変化の早い業界でのお仕事のため将来に漠然とした不安を持っていらっしゃり、できれば副収入を得て生活に安心を持ちたいとのお考えでした。また、大好きな東京に資産を持つことに大変興味を持っていらっしゃいました。

  Max先生的職業屬高專業性、收入也相對地高;但因他的行業跟著時代的腳步變化相當大的緣故,對於難以掌握的將來有著不安的心,因此希望能有一些被動收入讓生活更安心穩定的想法;同時他對於東京不動產這一塊有著相當大的興趣。

 

お話をお伺いした結果、お二人の希望は下記の通りでした。

・高い投資利回りより安定した家賃収入を期待できる物件

・もし早期リタイアした場合は自分たちが東京を訪れた時のセカンドハウスとしても利用可能

・長期所有を考えているが、売却が必要な場合は人気があって換金性が高い

  在經過一番瞭解後,Max先生的希望如下:

・不求高投報率,希望能有穩定租金收入的物件

・如果提早退休的話,到東京旅遊時有個第2個家

・考慮長期持有,但有必要脫手時希望是個受歡迎變現速度快的物件

 

まずは安定した家賃収入を上げてらっしゃったので、明確な賃貸需要が望める学生(投資家の目から見ると学生は学生で“学生リスク”と言えるくらいのリスクもあります。例えば4年が44ヶ月とか・・・)、地方出身の20代独身者サラリーマンをターゲットにした地区での物件を優先順位にあげました。

  首先、要提高穩定租金收入的機率的話,有明確的租金需求的學區及出身在鄉下、20幾歲的單身上班族為主要對象的區域物件優先考量。

(註:從投資家的眼光來看學區,租給學生也會有這方面的租金收入風險,因為日本的大學生在大四時,下學期幾乎沒課, 就業活動也結束了,所以提早退租的很多,有空租期。例如租大學生四年只能收租44個月...)

 

台北では西門町、東京では新宿などのサブカルチャー系の街がお好きということを聞いていたので、郊外系の賃貸物件ではなく都心に行きやすいがカジュアルな雰囲気の場所でセカンドハウスにした場合の需要にも対応しやすい場所を考えました。

  跟Max先生接觸後,知道他比較喜歡Subculture次文化的城市,例如台北的西門町、東京的新宿等;所以收租物件不考量在郊外地域,而是以到東京都心方便的、稍微舊社區但離市中心近一點的地方,這樣一來,就算退休後把這裡當成第二個家也是很適合。

 

上記二点の条件を満たす投資物件の地域というと、中央線中野駅周辺か山手線高田馬場駅の付近が一般的な選択に上がるところですが、最後の売却が必要な場合は換金性が高いとなると中央線中野駅周辺や山手線高田馬場駅周辺は投資用不動産も多いのが気になりました。

  如此一來,要符合上面兩個條件的投資物件,在東京以中央線中野站週邊或者是山手線高田馬場站附近為一般選擇條件;但考量第三個變現速度快的條件,不管是中野站或是高田馬場站附近都是投資物件相當多的地域,變現不一定快而且競爭激烈,這點就要再三考慮了。

 

そこで

高田馬場付近でありながら物件数が高田馬場に比べ少なく有名大学に近い

東京最後の路面電車・都営荒川線駅に近く、サブカルチャー的雰囲気を残す。

の点で早稲田大学のすぐ隣の物件をご紹介いたしました。

  因此,最後替Max先生選擇了雖然在高田馬場附近、物件數稀有、近鄰有名大學、保留了次文化的氣息且有東京最後的一條路面鐵軌電車–都営荒川線駅在附近的“早稻田大學”旁邊的物件來做介紹。(Max先生也是很喜歡早稻田大學一帶,可說是剛好符合了他的需求)

 

この方が購入されたタイミングはまだ日本不動産投資ブームが起きる寸前だったこともあり、アベノミクス効果で順調に不動産価格も上昇。

その後、賃借人様も退去されたので現在は民泊物件に切り替えられて現在は表示されている賃料以上の家賃収入を得られていらしゃいます。

  Max先生購買時機正值投資日本不動產起步時期,加上安倍三支箭的效果下,很順利地不動產價格也不斷地上漲中...

  這物件在房客退租之後,現在已轉換成民宿物件,目前房租比之前的租金收入更高,可說是一個相當成功的案例。